Diàleg social tripartit en la nova llei d’habitatge

Vivim dies crucials per al mercat residencial a Espanya, mentre el Govern enllesteix la primera Llei Estatal d'Habitatge de la democràcia. L'accés a l'habitatge s'ha convertit en una de les preocupacions principals de la nostra societat. No en va hem patit tres crisis d'habitatge consecutives: la gran crisi immobiliària que va arrencar el 2007, les fortes escalades en els preus de lloguer a partir del 2014 i, finalment, la nova emergència habitacional, causada per la crisi de la covid-19.

La nova llei, que es presentarà davant del Congrés pròximament, tindrà en la regulació del lloguer el seu punt més discutit, ja que les friccions principals tenen lloc en el lloguer, un mercat molt tensat per una demanda creixent i una oferta clarament insuficient. Aquesta situació sovint ha derivat en conflictes entre llogaters i propietaris; els primers demanen rendes assequibles i estables, mentre que els segons centren els seus requeriments en l'obtenció de rendibilitat, facilitat a l'hora de recuperar l'habitatge i seguretat jurídica. El conflicte s'ha vist agreujat per un mercat tens i inassequible i un marc regulatori inestable. Malgrat la polarització de les posicions, hi ha un ampli espai de consens en què l'assequibilitat de l'arrendatari i el benefici raonable del llogater siguin factibles. Per això, són imprescindibles diversos factors: allunyar el debat del pla ideològic i portar-lo al terreny tècnic, exigir coordinació entre les diferents administracions públiques i articular un mercat residencial professional, transparent i organitzat a través d'un teixit associatiu ric i divers que representi els interessos legítims de les parts. La clau és articular un marc regulatori estable, consensuat i coherent, capaç d'oferir seguretat jurídica al propietari i seguretat residencial al llogater.

Perquè aquest marc regulatori sigui consensuat, ens hem d'inspirar en aquelles pràctiques que han resultat reeixides en països del nostre entorn. Suècia ha anat configurant el seu sistema d'habitatge des del 1970 a través de la negociació col·lectiva i el diàleg social, mitjançant els quals els sindicats de llogaters, les associacions de propietaris i el Govern negocien els aspectes fonamentals de la regulació del mercat de l'habitatge. A Alemanya, des del 1975, associacions de llogaters i de propietaris pacten la regulació dels preus del lloguer negociant una taula de valors correctors que s'aplica segons les característiques de cada habitatge, corregint, si és procedent, el preu limitat. Tant Suècia com Alemanya ens porten dècades d'avantatge en el seu afany per configurar un mercat residencial sa i professionalitzat. El nostre mercat d'habitatge no pot esperar més, hem de començar com més aviat millor a convergir amb aquelles pràctiques que han proporcionat bons resultats. Per què no regular la política d'habitatge, com ja fem amb la política laboral, a través del diàleg social tripartit? El diàleg social tripartit s'ha mostrat com un instrument democràtic de cooperació i creació de consensos entre els interlocutors socials que produeix regulacions més legítimes i de més qualitat.

Proposem que la Llei Estatal d'Habitatge institueixi un Consell Tripartit d'Habitatge, com un òrgan consultiu independent, que reuneixi sindicats de treballadors i llogaters, associacions de propietaris i promotors, i el sector públic, amb representació de comunitats autònomes i ajuntaments, per negociar les polítiques públiques, el marc regulatori i altres aspectes que afectin aquest mercat. Com en el cas de la regulació laboral, és fonamental reconèixer jurídicament els sindicats de llogaters i les associacions de propietaris com a representants legítims de les parts davant del Govern en matèria d'habitatge.

Les funcions d'aquest Consell Tripartit serien l'intercanvi i producció d'informació, la consulta amb dictàmens preceptius, la negociació, la presa consensuada de decisions i l'avaluació participada. Així mateix, seria necessari un pacte transversal entre els diferents partits polítics perquè el diàleg social tripartit fos possible al marge de qui governi en cada moment. Fa massa anys que assistim a canvis regulatoris de diferent signe impulsats per les diferents administracions públiques sense que ni tan sols s'hagi mantingut un intercanvi formal d'impressions amb els actors afectats. El Consell Tripartit d'Habitatge donaria un curs institucional i formal de participació que posaria fi a anys en què s'ha legislat a esquena, en ocasions, del sector immobiliari i, en ocasions, dels llogaters.

Resoldre el problema de l'accés a l'habitatge no és una tasca fàcil, ja que les inèrcies del mercat residencial són molt poderoses i és difícil incidir-hi. La solució la trobarem en un paquet de mesures diverses, dutes a terme durant un llarg període de temps. El diàleg social tripartit no canviarà el nostre mercat d’un dia per l’altre, però és indispensable perquè es duguin a terme mesures més legítimes i de més qualitat. Del que es tracta és de dissenyar un sistema d'habitatge en què tothom surti guanyant.

Anna Gener és consellera delegada de Savills Aguirre Newman Barcelona i Eduardo González de Molina és investigador associat a The GovLab de la Universitat de Nova York.