Selecciona Edició
Connecta’t

La pandèmia oculta l’efecte de la regulació del lloguer a Catalunya

El descens de preus és conseqüència d'una suma de causes: l'augment de l'oferta, la crisi social i la nova llei

Pisos en lloguer al barri de la Barceloneta, a Barcelona.
Pisos en lloguer al barri de la Barceloneta, a Barcelona.

L'any 2020 també va ser atípic per al mercat immobiliari. Els contractes firmats es van desplomar un 16,6% a Catalunya i els preus van baixar molt lleugerament, segons les dades de la Generalitat. Són aquestes caigudes conseqüència de la regulació de preus aprovada al setembre? El sector immobiliari creu que no: els experts argumenten que també han baixat en altres ciutats per l'augment de l'oferta. El Sindicat de Llogaters sí que atribueix el descens a la nova llei. L'administració apunta que la suma d'excepcionalitats del 2020 impedeix discernir entre l'efecte de la regulació i els de la pandèmia.

L'estadística oficial, que es basa en les fiances registrades a l'Incasòl, indica que el nombre de contractes de lloguer firmats a de Catalunya (135.509) va ser un 16,6 % inferior que el 2019. A Barcelona contractes van caure més, fins a un 21%. Els preus van baixar lleugerament: el 0,1 % a Catalunya i l'1,4% a Barcelona. En els dos casos, la tendència que es va accelerar en el quart trimestre (quan va entrar en vigor la regulació de preus): la caiguda interanual d'octubre a novembre va ser del 3,4% en global i del 5,7% a la capital. Fora de Barcelona, l'any es va tancar amb pujades moderades: del 2,1% en el conjunt de la comunitat sense comptar la capital i del 2,8% a l'àrea metropolitana. Per comparar amb altres ciutats espanyoles cal recórrer a dades dels portals (que corresponen als preus que demanen els propietaris dels pisos) perquè no existeixen estadístiques oficials com les del Govern, basades en els contractes.

El director de l'Agència de l'Habitatge de la Generalitat, Jaume Fornt, es mostra caut en analitzar les dades. Primer, explica, perquè els propietaris tenen un termini de quatre mesos per dipositar les fiances a l'Incasòl i pot ser que alguns encara no ho hagin fet, per la qual cosa les dades no són definitives. I segon, perquè recorda que el 2020 ha sigut un any de bogeria per al mercat. “Mai s’havia vist aquesta caiguda de contractes, s'han prorrogat durant l'estat d'alarma, hi ha hagut una retracció de la demanda i un increment d'oferta [no hi ha estudiants ni executius d'altres països, hi ha hagut traspàs de pisos turístics a residencials i la capacitat adquisitiva dels més afectats per la crisi s'ha reduït], factors que en si mateixos provoquen una caiguda de preus”, diu. “La sensació és que aquests factors extraordinaris han tapat el possible efecte de la llei que regula els preus o bé s'han encavalcat”. Segons l'opinió de Fornt, “no porten tota la raó ni els que apunten que la regulació no ha tingut cap efecte, perquè a Madrid també han caigut els preus, ni els que atribueixen les caigudes a la regulació”. Però sí que ha tingut efecte, conclou, i ho il·lustra des de l'experiència: “Tots tenim coneguts que han utilitzat la llei: tant llogaters com propietaris”.

Des de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge entenen que “és molt difícil separar la part de la moderació en els preus deguda a la regulació, de la qual és un comportament tendencial de falta de capacitat de la demanda per pagar lloguers que es detecta des del 2018”. I a l'Ajuntament de Barcelona, fonts de l'àrea de Vivienda eviten valorar si hi ha vincle entre la llei i els preus de finals d'any. Sobre l'augment d'oferta i la lleugera caiguda de preus, valoren: “Desmenteix el mite neoliberal que l'increment d'oferta condueix a caiguda de preus” i aposten per “eines per estimular l'oferta estable, com el control dels lloguers de temporada per evitar que substitueixin els residencials”.

El director de l'Agència de l'Habitatge conclou: “Probablement començarem a veure l’impacte de la llei quan el mercat recuperi normalitat, i si es produeix un efecte rebot després de la crisi i els preus tendeixen a pujar, la llei facilitarà que les rendes es continguin”. Llavors sí que caldrà comprar amb altres grans ciutats.

Des del Sindicat de Llogaters, impulsor de la regulació, el seu portaveu, Jaime Palomera, entén que les caigudes de preu del quart trimestre obeeixen a la llei, aprovada el 22 de setembre. “Des d'octubre, el Sindicat va començar a firmar reduccions a nous contractes de lloguer amb més facilitat”, explica, i assenyala que “les immobiliàries reconeixen en les negociacions, i de mala gana, que mantenen o abaixen preus no perquè ho vulguin o per la pandèmia, sinó per la llei”. “És una eina amb la qual la població té més marge per negociar”, celebra, mentre apunta que la lleugera pujada de contractes a partir d'octubre “desmenteix els que auguraven un ensorrament del mercat”.

El contrari opinen al portal Idealista, on fins i tot declinen “fer cap comentari específic” sobre la llei i cenyir-se “que les baixades es produeixen en tots els grans mercats espanyols”. El seu portaveu, Francisco Iñareta, recorda que les dades del portal mostren una caiguda de preus del 9,4% a Barcelona el 2020 “a causa del creixement de la borsa disponible a la ciutat que va obligar els propietaris a competir entre ells per aconseguir un llogater”. “La sobreoferta i baixades rellevants es repeteixen” a Madrid (7,3%), Palma (6,2%) i Màlaga (5,6%).

Des de Pisos.com, Ferran Font, el seu director d'estudis, opina que “el comportament del mercat català no és diferent de la resta de l'Estat (12% de caiguda a Barcelona o València i 10% a Madrid) i l'impacte de la regulació és relatiu”. “La caiguda és multifactorial”, apunta, i també recorda que “la velocitat de les pujades el 2017 i 2018 s'allunyava de la capacitat de pagament de les famílies i els augments es van començar a moderar fins que es van estabilitzar els preus”.

L'índex oficial de preus, actualitzat amb els de 2020

Les dades de lloguer del 2020 han permès a l'Agència de l'Habitatge actualitzar l'índex de referència en el qual es basa la regulació de preus. Jaume Fornt recorda que “el que fa la llei és congelar els lloguers: que no puguis apujar el preu per sobre del contracte anterior o que t'ajustis a l'índex si cobraves més”.

La regulació es basa en la mitjana de preus dels tres últims anys. La mitjana a Catalunya es va situar el 2020 en 734 euros i en 965 euros a Barcelona. Fornt detalla que si fora de la capital continuen pujant els preus és perquè allà els canvis arriben uns mesos després (siguin pujades o baixada).

El gerent de la Cambra de la Propietat, Òscar Gorgues, destaca dues qüestions sobre l'estadística. Una, que el 2020 hi va haver més baixes (recuperació de contractes per acabament del contracte o perquè els llogaters renuncien al pis), que altes. “Hem tingut 43.960 baixes i 40.416 altes”. No ocorria des del 2008. És un senyal, diu, de la caiguda de llogaters per la pandèmia: estudiants, estrangers o persones que no poden pagar i deixen els pisos. I dos, apunta que les dades de l'Incasòl “no recullen la caiguda qualitativa de preus: les persones solvents que no han vist caure els seus ingressos i es beneficien de l'absència dels llogaters de més poder adquisitiu i ara accedeixen a pisos millors que abans costaven més”. Per exemple, algú que pot pagar 1.000 euros i ara, per aquest preu, té un pis que abans costava 1.300.

El president del Consell de Col·legis d'API de Catalunya, Joan Company, valora un any excepcional “amb tres mesos sense activitat immobiliària” i recorda que la caiguda es restringeix a Barcelona, com en altres capitals”, per la qual cosa descarta que “l'únic motiu sigui la regulació”. “A Madrid han baixat més”, assegura i critica una llei que “recau en els propietaris”.

S'adhereix als criteris de The Trust Project Més informació >