Barcelona encara té sòl disponible per construir 40.000 pisos més
Les zones de creixement potencial són, sobretot, la Marina de la Zona Franca i l’eix Sagrera-Caserna de Sant Andreu
Hi ha afirmacions que, de tant repetir-les, sembla que siguin certes, tot i que no ho són. Per exemple: Barcelona no té sòl per construir habitatge. És veritat que la ciutat disposa de pocs solars que estiguin a punt per demanar llicència i construir-hi. Però sí que té grans borses de sòl que estan pendents de tràmits urbanístics per esdevenir edificables. El Pla d’habitatge de l’alcaldessa Ada Colau va analitzar el sòl disponible dels deu districtes de la ciutat i va quantificar en més de 40.000 el nombre de pisos que encara s'hi poden construir, entre immobles de protecció oficial i habitatge lliure.
Els pisos de protecció o dotacionals —per a joves o gent gran— són un total de 20.000, als quals s’afegirien 20.000 més d’habitatge lliure, indica el gerent de l’Institut Municipal d’Urbanisme (IMU), Josep Maria Torres. El sòl disponible es troba, sobretot, a la Marina de la Zona Franca i a l’eix Sagrera-Caserna de Sant Andreu. Però aquest potencial correspon a àmbits del Pla General Metropolità (PGM), amb estats diferents de tramitació: en alguns encara s’ha de redactar el planejament; en d’altres, s’ha de gestionar aquest pla (reparcel·lar), o bé tenen la gestió aprovada, tot i que poden faltar expropiacions o enderrocaments.
Gestionar el sòl (fer que un terreny sigui edificable i donar-li una o diverses utilitats) suposa un treball costós. Primer, decidir quin ús se li dona (el primer planejament, que marca el Pla General Metropolità, o qualsevol modificació que es vulgui fer per decidir sobre carrers, zones verdes, equipaments, habitatge, terciari…). I després, reparcel·lar: decidir què és de qui, quant li toca a cada propietari i quant a l’Administració. Aquestes són tasques que requereixen reunir-se amb els propietaris i promotors, fer processos participatius, suggerir requalificacions o negociar amb els partits de l’oposició. Una tasca tècnica complexa i llarga.
“La gestió urbanística fa mandra perquè és molt laboriosa”, resumeix el director de l’Institut Català del Sòl (Incasòl), Albert Civit. “I si és en una ciutat consolidada com Barcelona encara és més difícil”, adverteix. Perquè es tracta de sectors on acostuma a haver-hi activitat industrial prèvia o llogaters amb drets, diversos propietaris, etcètera.
El gerent de l’IMU alerta que, tot i que 40.000 pisos semblen molts, no arriben ni al 5% del total de 850.000 habitatges que hi ha a la ciutat. “En 20 o 30 anys”, diu, mentre explica que la tramitació urbanística és lenta, “caldrà repensar que el futur és l’Àrea Metropolitana de Barcelona (AMB)”. De fet, des de l’AMB s’està redactant el Pla Director Urbanístic (PDU) per substituir el Pla General Metropolità del 1976. Però va per llarg.
Des del sector privat, la presidenta i consellera delegada de la consultora immobiliària Savills Aguirre Newman a Barcelona, Anna Gener, apunta a la necessitat d’“agilitar la tramitació urbanística” de grans àrees amb sòl residencial, com la Marina o la Sagrera, “per donar resposta com més aviat millor a la necessitat urgent d’habitatge”. Gener també cita el sòl per a ús terciari (oficines i hotels) que hi ha disponible al 22@ del Poblenou i recorda que a Barcelona també falten edificis d’oficines, fins al punt que hi ha companyies “de certa grandària que estan llogant edificis que encara no s’han lliurat”. Tot i això, l’experta adverteix que el sòl disponible a la ciutat “no podrà satisfer la demanda que és capaç d’atreure Barcelona” i aposta també per un “enfocament d’àmbit metropolità, compassat amb polítiques de mobilitat”.
Sobre les al·lusions a la lentitud en la gestió del sòl, la tinenta d’alcalde d’Urbanisme de l’Ajuntament, Janet Sanz, defensa que “la maquinària municipal de gestió urbanística i planejament no havia fet mai tant”. Segons Sanz, l’actual equip de govern vol evitar “tornar a fer barris com Ciutat Meridiana en el seu moment, sense serveis” i que “ara, en paral·lel a l’habitatge, s’hi incorporen les infraestructures i els equipaments, i es fa responsables els privats de garantir els serveis”.
Zones de creixement potencial
La Marina (Zona Franca). Es tracta d'una gran àrea dividida en 14 sectors en què el 53% serà habitatge lliure i el 47% de protecció. El planejament avança a poc a poc, però quan estigui tot construït pot arribar a tenir 45.000 veïns, explica el secretari general del Consorci de la Zona Franca. "Moltes capitals de comarca no tenen tanta població", assenyala. La lentitud de la tramitació s'explica perquè a la zona hi havia molta activitat industrial i ha calgut deixar passar el temps i que baixessin els costos d'indemnització per fer viables les promocions. El potencial d'habitatge de protecció és de 6.451 pisos i el de lliures, 5.700.
Sagrera-Caserna de Sant Andreu. L'operació entorn de la futura estació d'alta velocitat de la Sagrera es divideix en 11 sectors. La majoria del sòl és públic i es transfereix quan està disponible a la societat Sagrera Alta Velocitat per transformar-lo, vendre'l i, amb els beneficis, finançar la cobertura dels diversos trams, e què hi haurà un gran parc. En total, el potencial és de 9.925 habitatges, dels quals el 45% seran protegits.
22@. De les 200 hectàrees qualificades com a 22@ (una combinació de terciari, habitatge i equipaments), al Poblenou, un 72% està planificat, un 50%, reparcel·lat, i gairebé el 30%, construït. Tot i això, el 90% de les edificacions s'han fet per sota de la Diagonal i la gran borsa de sòl es concentra al nord, tocant a Pere IV i al Besòs. Dels 4.000 pisos previstos no se n'ha construït ni la meitat. I l'actual govern té la intenció de modificar el planejament per triplicar el percentatge d'habitatge, de manera que es passarà del 10% al 30%. El Pla d'Habitatge quantifica en gairebé 1.300 el potencial d'habitatge social.
Nou Barris i Horta-Guinardó. El Pla d'Habitatge disposa d'un potencial de fins a 2.800 pisos socials o dotacionals a diversos sectors d'aquests districtes com la Clota (500 habitatges) o la Trinitat Nova (388 pisos, on se situa l'antiga presó de menors). A Horta, el potencial total d'habitatge assequible és de gairebé 1.500 pisos i a Nou Barris, de 1.300.
Sant Martí. En aquest districte, a més de les operacions de la Sagrera o el 22@, també es preveu fer habitatge social a Glòries (422 pisos, només els assequibles).
Sobre la firma
