Selecciona Edició
Connecta’t

Els pisos de fons estrangers irrompen al mercat de l’àrea metropolitana de Barcelona

Promotors com Neinor o Aedas van comprar solars en plena crisi

Promoció d'habitatges de Neinor a l'Hospitalet.
Promoció d'habitatges de Neinor a l'Hospitalet.

Van arribar a l'àrea de Barcelona quan l'esclat de la bombolla gairebé havia arrasat les promotores locals. Eren noves empreses, amb fons internacionals en l’accionariat o capital estranger finançant-los, que van contractar professionals d'aquí que coneixien el sector. Amb l'aixeta del crèdit tancada, van comprar a preu de ganga milions de metres quadrats de sòl a punt per posar-hi maons: a la Sareb, a bancs, a particulars. El gruix d'aquestes promocions, ja acabades o a la venda sobre plànol, irrompen ara al mercat. El Barcelona Meeting Point serà el seu gran aparador.

“Continua havent-hi promotores locals, però qui lidera el mercat és el capital internacional”, assegura la presidenta i consellera delegada de la consultora immobiliària Savills Aguirre Newman, Anna Gener. “En el seu moment van detectar Espanya com a plaça i van apostar per les àrees de Barcelona i Madrid per promoure obra nova”, afegeix. Si operen a les poblacions de l'entorn de Barcelona és perquè a la capital el sòl és escàs i s'ha produït un efecte taca d'oli. A més, busquen grans parcel·les i preus més bons que a les capitals. Aquests preus més baixos i un ajustament de preus de la construcció els han permès ser competitius i assumir la baixada de preus del mercat, que va arribar a ser del 40%.

Per dimensió i estructura, aquestes promotores de nova generació treballen amb grans volums i no poden quedar-se aturades, una fórmula que casa amb l'actual demanda d'obra nova. A més, no els espanta aixecar habitatges a la perifèria de Barcelona: el capital internacional considera que qualsevol població de l’àrea metropolitana ben connectada en transport públic és també Barcelona, recorda Gener.

Una de les primeres promotores amb capital internacional que va veure les oportunitats de les poblacions de l'entorn de Barcelona va ser Neinor Homes, nascuda el 2015 a càrrec de professionals de l'antiga Kutxabank i el fons Lonestar. “Si vols entrar al món de la immobiliària, has d'estar a l'àrea metropolitana, no a Barcelona”, afirma el conseller delegat, Juan Velayos. Aquesta companyia espanyola té actualment com a principal accionista el fons israelià Adar Capital, i entre els seus socis hi ha també fons internacionals com el suís Julius Baer, Bank of Montreal, el nord-americà Invesco o Norges Bank.

Neinor Homes té a la capital només 40 habitatges, mentre que a l'àrea metropolitana concentra la seva activitat, en poblacions com Badalona, Sant Just Desvern o Sitges. “Hi havia disponibilitat de sòl, preus atractius i bona demanda”, resumeix Velayos sobre els atractius de la primera corona de Barcelona. A tot Catalunya tenen en marxa 34 promocions, que sumen 2.700 habitatges, dels quals 219 ja estan lliurats. “Ara som en un moment crític per a la nostra companyia, que és el moment de començar a lliurar habitatge”, explica Velayos.

La companyia, que va sortir a borsa el 2017, preveu lliurar entre 3.500 i 4.000 habitatges anuals a partir del 2020. En el futur, Velayos continua veient oportunitats a la zona de Barcelona i Tarragona, “sempre que hi hagi seguretat jurídica”, diu en referència a la mesura que ha aprovat l’Ajuntament de Barcelona, que obliga a destinar el 30% de les noves promocions a habitatge social.

Una altra de les empreses que s'ha convertit en un jugador important en les promocions de l'àrea metropolitana és Aedas Homes (que també va sortir a borsa l'any passat). Quan es va crear estava formada per executius de l'antiga Vallehermoso i el seu accionista principal és el fons nord-americà Castlelake. Aedas ha tret a la venda a Catalunya més de 600 habitatges, amb el 60% ja venuts. D'aquests projectes, 12 estan en comercialització, tots menys un a la província de Barcelona. Entre aquestes promocions destaquen les que ja comercialitzen a l'entorn immediat de la capital —Sant Just Desvern, l'Hospitalet de Llobregat, Sabadell, Cornellà o Sant Adrià de Besòs— però també a la segona corona, Vilanova i la Geltrú. L'oferta d’Aedas, que té sòl a Catalunya per desenvolupar més de 2.000 habitatges, surt d'un preu base de 200.000 euros.

També és protagonista del mercat Vía Célere, que en va sortir abans de l'esclat de la bombolla i va tornar a Espanya el 2010 sanejada. La firma té al darrere el fons Värde Partners, que a començaments de mes va anunciar que integrarà els actius de les seves dues promotores, Vía Célere i Aelca, en la primera, per crear un gegant de la promoció. La cartera conjunta sumaria tres milions de metres quadrats (un potencial de 24.000 habitatges).

El director general d’Amat Immobiliaris, Guifré Omedes, que ha comercialitzat habitatges per a aquests nous actors del mercat, reconeix el seu mèrit en desembarcar perquè van “assumir risc, amb un capital important i van ser els primers que van creure en la recuperació”. El capital estranger els va permetre comprar sòl el 2013 i 2014, quan aquí ningú no tenia crèdit i ningú podia comprar a pulmó.

“A més a més”, assenyala Omedes, “són empreses de mercats molt professionalitzats que es van envoltar d’experts locals que tenien un gran coneixement del mercat. Compraven sòl finalista, on es podia començar a construir pràcticament l'endemà, o que ja estava en tramitació”. L'expert recorda que els fons no acostumen a arriscar amb la tramitació urbanística.

Els habitatges que promouen aquests nous actors són de gamma mitjana i en ubicacions “amb demanda consolidada i acreditada”, explica Omedes. I els seus compradors són 99,9% públic local. No són inversors com en altres models de negoci o productes immobiliaris, com la inversió en compra i rehabilitació d'edificis. “El perfil del comprador és una família jove, entorn dels 40 anys que viu de lloguer a la ciutat, ha estalviat, i tal com estan els preus del lloguer, preveuen comprar”.

Els promotors rebutgen el 30% de pisos socials

La modificació del Pla General Metropolità (PGM) impulsat pel govern de l'alcaldessa de Barcelona, Ada Colau, que obligarà els promotors a reservar un 30% dels pisos que construeixin per al parc d'habitatge públic ha posat en peu de guerra els promotors. A la capital, la mesura —pendent d'aprovació definitiva per part de la Generalitat— ha provocat que s'hagin disparat les sol·licituds de certificats d'aprofitament urbanístic: un document amb el qual les empreses pretenen esquivar la nova norma.

La modificació també ha suscitat crítiques per part de les promotores de nova generació, controlades o finançades amb capital internacional. Aquestes firmes fugen de qualsevol indici d'inseguretat jurídica que pugui canviar les regles a mitja partida. Per aquest motiu només compren sòl finalista, ja tramitat urbanísticament.

Neinor Homes ja va advertir la setmana passada que no comprarà sòl en municipis que adoptin la mesura del 30%. Perquè la idea, que té el suport fins i tot de la Generalitat, és aplicar la modificació a tots els ajuntaments de l’Àrea Metropolitana. Així s'evitarà una centrifugació dels interessos del maó fora de Barcelona, com ha passat amb projectes hotelers després del pla de Colau que els expulsa del centre.

S'adhereix als criteris de The Trust Project Més informació >