Lloguers amb fre

Vostè vol viure a Barcelona i com que no pot comprar, intenta llogar un pis, un estudi, o una habitació. Una agència immobiliària l’informa que els contractes tenen una durada de tres anys com a màxim, li demana una nòmina l’import de la qual dobli la renda mensual del lloguer, una fiança de dos mesos i el primer mes a la bestreta. Per (pen)últim, li cobra el 10% d’un any de renda més l’IVA. Comptat i debatut, es troba a La Teixonera, un pis petit i mig moblat per 850 euros de renda mensual, no hi entrarà si prèviament no paga gairebé 4.000 euros, a més de (la resta dels) mobles, la mudança, l’aigua, la llum i el gas. I si, quan hagin passat els tres anys, el propietari no li renova per un preu similar, se n’haurà d’anar. I tornem-hi. No em digui res, llegeixo la seva cara: “Senyors polítics, facin alguna cosa”, que a Barcelona hi ha més de 200.000 habitatges llogats.

Força polítics proposaran durant les eleccions municipals de l’any que ve la mesura següent: “Imposarem”, prometran, “frens a les pujades dels preus dels lloguers d’habitatges”.

Canviar la llei d’arrendaments urbans és competència de l’Estat central, i avui aquesta decisió no és a l’agenda de la majoria parlamentària al Congrés. Heus aquí la primera excusa (la culpa és de Madrid).

A Europa, els frens legals a les pujades dels preus dels lloguers són mesures adoptades per països tan desenvolupats com Alemanya: el 2015, els alemanys van modificar el seu codi civil i van establir frens (Mietpreisbremse) en les aglomeracions urbanes més compromeses, com Berlín. En aquest sentit, un cop s’hagi extingit un lloguer, els propietaris no poden incrementar la renda més d’un 10% de la renda habitual d’aquella zona. Aquesta regla del 100 + 10 no s’aplica als habitatges que es posen a lloguer per primera vegada ni als que se’ls ha fet una renovació important. Els estalvio els increïbles detalls reguladors.

El lloguer amb fre es pot analitzar des de l’economia, el dret i la política

Els meus col·legues catedràtics d’economia ensenyen que els controls de preus redueixen l’oferta i augmenten la demanda, afavoreixen els inquilins actuals, perjudicant-ne els futurs, i produeixen una distribució de renda entre propietaris i inquilins que és progressiva només si aquests són més pobres que aquells. Clemens Fuest, un economista alemany influent, afegeix amb raó que els lloguers amb fre discriminen entre propietaris i afavoreixen els inquilins més rics, com els joves professionals amb sous alts. Fuest prefereix mesures més sofisticades (gravar el sòl privat i incrementar l’oferta d’habitatges socials), però el seu temps (ai!) no coincideix amb l’electoral.

La gent de dret sabem que la possessió perllongada es decanta per la propietat, és a dir, que qui viu molt temps en una casa llogada tendeix a veure-la com a seva. Una dislocació greu de la llei d’arrendaments urbans és que considera arrendament d’habitatge el d’aquell “la destinació primordial del qual sigui satisfer la necessitat permanent d’habitatge de l’arrendatari”. De seguida afegeix que el termini mínim de durada és de “tres anys” i això no sona a “permanent” en cap compte assenyat. Urgeix incentivar lloguers a mitjà i llarg termini, l’impost sobre els béns immobles provocaria distincions.

L’economia és la ciència dels mercats i hi ha ciutadans que no poden accedir al de l’habitatge. Els polítics saben que cada ciutadà té un vot (i que hi ha força propietaris, com les empreses, que no en tenen cap). El lloguer amb fre és ineficient, però ajuda els inquilins actuals i estabilitza la població als barris. Una mudança és pitjor que un incendi.

Si agrupem els tres punts de vista i els projectem sobre l’àrea metropolitana de Barcelona, podrem apuntar algunes solucions: noves modalitats de lloguer a llarg termini, amb rendes indexades són preferibles als frens, qualsevol mesura és millor o menys dolenta si perdura en el temps o, sens dubte, si s’adopta a l’àrea metropolitana (tots tenen dret constitucional a un habitatge digne, però no a viure al carrer de Provença). Després: millorem sense parar el transport públic. Més: fa temps que el venerable Pla General Metropolità del 1976 hauria d’haver estat substituït per l’anunciat Pla Director Urbanístic. El 1976 es planificaven habitatges per a quatre persones, però avui la mitjana d’ocupació és de menys de dues i mitja. Molts canvis millorarien les coses, però estan congelats per la lògica electoral. Toca accelerar, no frenar.

Pablo Salvador Coderch és catedràtic de Dret civil de la Universitat Pompeu Fabra.