Selecciona Edició
Connecta’t

Els jutges obren una altra guerra a la banca per les despeses de les hipoteques

Després d'una sentència del Suprem, diferents tribunals condemnen les entitats a retornar el que els clients han pagat en notaris, registres i l'impost d'actes jurídics documentats

Campanya d'ofertes de préstecs hipotecaris en oficines del BBVA.
Campanya d'ofertes de préstecs hipotecaris en oficines del BBVA.

El Suprem va declarar el desembre del 2015 com a abusives les clàusules que imposen als clients totes les despeses de formalització d'hipoteques, quan haurien d'assumir-les els bancs íntegrament o, almenys, la meitat, perquè són les entitats les interessades a registrar l'escriptura hipotecària. Des de llavors, l'Audiència Provincial de Saragossa, un jutjat de Pontevedra, un altre jutjat de Granollers i un altre d'Oviedo, almenys, han donat la raó als clients. L'Organització de Consumidors i Usuaris (OCU), que ha llançat una campanya per reclamar aquestes despeses, ja té 9.000 persones apuntades, i afirma que la situació afecta sis milions d'hipoteques.

Quan encara no s'ha tancat la batalla judicial per les clàusules sòl, a la banca se li pot obrir un altre front de demandes. En aquest cas són les despeses de l'escriptura hipotecària, és a dir, les del notari, les del Registre de la Propietat, les de la gestoria (quan és la proposada pel banc) i l'impost d'actes jurídics documentats.

L'Associació Espanyola de Banca (AEB), patronal del sector, va afirmar que estan estudiant “l'impacte que pot tenir aquesta nova situació”, i que “caldrà analitzar cas per cas” les clàusules aplicades en les hipoteques. “És aviat per dir que la sentència del Suprem es pot generalitzar a tota la banca”, va assenyalar. Altres fonts financeres no van amagar la seva preocupació per aquesta qüestió i van calcular en 1.500 milions l'impacte total si tots els bancs retornen les despeses cobrades.

La sentència del Suprem de fa poc més d'un any afecta les hipoteques vives. El camí a seguir és acudir primer al defensor del client i després a la justícia. “Tenen quatre anys de termini per reclamar a comptar des de la sentencia, és a dir, el 24 de desembre del 2019; i per a aquelles que hagin estat abonades, es podrà procedir a la reclamació, si el pagament total es va fer quatre anys abans de la sentència, és a dir, des del 23 de desembre del 2011”, segons Carmen Giménez, advocada de G&G Abogados.

Despeses “a compte exclusiu” del client

Una de les clàusules denunciades davant del Suprem, del BBVA, deia: “Són a compte exclusiu de la part prestatària tots els tributs, comissions i despeses ocasionades per la preparació, esmena, tramitació” de l'escriptura hipotecària.

L'alt tribunal afirma que “resulta cridanera l'extensió de la clàusula que pretén atribuir al consumidor tots els costos derivats del contracte, suplint i contravenint normes legals”. També diu que aquesta clàusula “no permet la mínima reciprocitat en la distribució de despeses”, “quan no es pot perdre de vista que la garantia s'adopta en benefici del prestador”, és a dir, del banc. Amb aquesta sentència, el Suprem va desestimar dos recursos de cassació del Popular i del BBVA després d'una demanda de l'OCU.

Els notaris: “El nostre paper és advertir”

íñigo de Barrón

Com en les clàusules sòl, ara que esclaten escàndols amb les condicions de les hipoteques, i hi ha molts ulls posats sobre el paper dels notaris, que han d'advertir els clients de les condicions que signen en el contracte.

Fonts del Consell General del Notariat, recorden que no és el seu paper canviar les clàusules “perquè això ho ha de fer un jutge”. No obstant això, sí que admeten que en el cas d'unes despeses que paga el client sense que sigui una obligació legal, haurien d'advertir-ho, “i ho fem”, encara que aquesta no és la sensació de molts hipotecats. També apunten que no saben si aquest pagament és part d'un acord entre el client i el banc i neguen estar de part de les entitats.

Un any després de la sentència del Suprem, han començat a arribar les resolucions dels tribunals. L'Organització de Consumidors no dubta que “per recuperar les despeses cobrades indegudament el consumidor no tindrà més remei que anar a judici, tal com passa amb les clàusules sòl”.

L'OCU va llançar al novembre una campanya perquè els clients recuperin les despeses de la hipoteca. Segons un portaveu d'aquesta associació, “en només dos mesos tenim uns 9.000 consumidors apuntats i uns 50.000 han utilitzat la calculadora que oferim al web per saber quantes despeses podrien reclamar”.

En una hipoteca de 150.000 euros, aquestes despeses són la constitució davant de notari (uns 425 euros), la inscripció al registre (122 euros) i el pagament de l'impost sobre actes jurídics documentats (a l'entorn de 2.550 euros). De mitjana, uns 3.100 euros, calcula l'OCU.

Ahir es va conèixer que un jutge de Granollers (Vallès Oriental) ha anul·lat la clàusula sòl d'una hipoteca contractada amb el BBVA i ha condemnat l'entitat bancària a retornar els 3.371 euros de despeses notarials i impostos derivats del préstec, en entendre que havien de pagar-los les dues parts de forma “equitativa”. En la seva sentència, el jutjat de primera instància número 6 estima parcialment la demanda presentada per la titular de la hipoteca, signada amb Catalunya Banc, avui BBVA.

Cop a la reputació

El jutge va estimar la petició de la demandant, representada per l'advocat Carles Pastor, que ha rebut 3.371 euros corresponents a les despeses de notari, registre i impostos d'actes jurídics. El jutjat mercantil número 1 de Pontevedra ha condemnat el Banco Pastor (avui Popular) a retornar la clàusula sòl i abonar 2.949 euros de les despeses de la hipoteca, a més de l'interès legal, 1.056 euros, en un cas defensat per Asufin.

Fernando Zunzunegui, advocat expert en dret bancari, considera que “els bancs assumeixen un risc legal molt elevat d'haver de retornar les despeses de les hipoteques, és a dir, gestoria, notaria i registre de la propietat. Una gota més en les pràctiques abusives dels bancs en perjudici de la seva reputació, que ha quedat malmesa”.

MÉS INFORMACIÓ