Selecciona Edició
Connecta’t

La moratòria turística de Colau provoca una bombolla hotelera

La paralització en la concessió de llicències condueix a una revaloració en la compravenda d'hotels que arriba a triplicar el preu

Hotel en construcció de Núñez y Navarro al carrer del Rec Comptal.
Hotel en construcció de Núñez y Navarro al carrer del Rec Comptal.

La moratòria d’obertura de nous allotjaments turístics que va dictar el govern de l’alcaldessa Ada Colau fa onze mesos ha provocat una bombolla mai vista al mercat immobiliari. La perspectiva que no es puguin obrir més hotels al centre ha provocat que els propietaris dels edificis estiguin demanant xifres que, en els casos més cèntrics arriben a 800.000 euros per habitació, segons diverses fonts del sector. En condicions normals, el preu oscil·la entre 180.000 i 300.000 euros. Una altra cosa és si es tanquen operacions, perquè per rendibilitzar aquestes compres el preu del lloguer i de les habitacions hauria de ser molt alt. Ara com ara no es tanquen, a l’espera de la foto final que dibuixi el PEUAT, el Pla Especial Urbanístic d’Allotjaments Turístics.

Diverses fonts del sector enumeren alguns dels hotels que hi ha en venda. L’hotel Alma, que té 70 habitacions a Mallorca tocant a passeig de Gràcia, es ven per 80 milions, mantenen. I Casa Fusté, cinc estrelles gran luxe, de 105 habitacions, per 200 milions. Altres fonts asseguren que hi ha un paquet de tres hotels en venda, “algun de molt important”, que sumen 280 habitacions i pel qual es demanen 250 milions d’euros. Per un altre, afegeixen, de 20 habitacions de tres llits, en demanen 15 milions. “Són preus exagerats per recuperar la inversió, perquè els inversors compren la pedra i algú ha de pagar el lloguer sobre la base de l’ocupació. Però igual d’excepcional és el PEUAT, un pla que genera molta afectació en el sector econòmic”, assegura un consultor del sector. No tots els propietaris dels hotels són hotelers: també són family offices, entitats financeres, fons o gestors.

Miquel Laborde, assegura que “està tot el sector esperant, aguantant la respiració”

El soci fundador de la consultora Laborde Marcet, Miquel Laborde, assegura que “tot el sector està esperant, aguantant la respiració”. Tant els inversors, com els propietaris. Aquests es divideixen entre els qui tenen llicència i perspectiva de vendre i els qui van comprar edificis que ara com ara no poden transformar en hotels: esperen si podran fer-ho o no. Hi ha almenys cinc hotels en venda, assegura. “Colau ha provocat una enorme bombolla, sent justos, la moratòria no és una mala idea, era necessari controlar el creixement, però el que no pots fer és paralitzar la ciutat”, afirma. “Que no em diguin que tenir un Four Seasons o un Six Senses no és bo per a Barcelona”, lamenta.

“És un tema d’oferta i demanda, d’absència de producte sumada a un tipus d’interès molt baix i interès per comprar”, insisteix Laborde, que assegura que hi ha capital de tot el món: Canadà, Gran Bretanya, Rússia, Alemanya… Els preus finals de compravenda acabaran depenent del desenllaç del PEUAT: “Qui no pugui fer un hotel, farà habitatges i en funció de la ubicació i el producte tindrà un públic o un altre”.

El soci director de Magma Turismo Bruno Hallé alerta que la bombolla provocarà una caiguda de les rendibilitats, encara que seguiran sent elevades. “La falta de llicències noves provoca que qui vulgui implantar-se haurà de pagar un gran preu perquè hi ha molts diners per invertir i encara que la rendibilitat caigui per la falta de producte, segueix sent molt interessant”, afirma i diu que si abans podien estar en un 6,5% o 7%, ara han baixat al 5,5%.

A els hotels d'aquí els ha passat el que somia qualsevol indústria, que és que et treguin la competència futura", assenyala Anna Gener, de Aguirre Newman

Però més enllà del mercat del maó, Hallé es mostra preocupat “perquè es pot arribar a generar una demanda insatisfeta, clients que vulguin venir a Barcelona per turisme o per negoci i no puguin”. “Ho intentaran dues vegades i a la tercera viatjaran a Lisboa, Amsterdam o París”, lamenta. “Ara vivim un moment dolç i l’impacte de la moratòria és relativament baix, però tindrem un problema greu en un any i mig o dos”, conclou.

El president del Gremi d’Hotels, Jordi Clos, considera obvi que una limitació com el PEUAT “augmenti el valor del sector, però no només dels hotels”. Assegura que no disposa d’informació de preus concrets. “És molt recent i falta veure la foto final”, afirma.

La directora d’Aguirre Newman a Barcelona, Anna Gener, matisa que el que s’està produint a la ciutat amb els hotels sigui una bombolla. “Una bombolla és una escalada de preus ràpida i injustificada, com va passar en el residencial durant el boom; als hotels d’aquí els ha passat el que somia qualsevol indústria, que és que et treguin la competència futura, els hotels establerts i en funcionament són els grans beneficiaris”. A Gener la preocupa “el cost reputacional” que pugui tenir el “canvi en les regles del joc per als grups internacionals que estaven valorant comprar edificis per convertir-los en hotel com permetia la clau urbanística”.