Selecciona Edició
Connecta’t
MERCAT IMMOBILIARI

Sigui propietari sense comprar ni llogar

Catalunya ultima un projecte de llei que permetrà adquirir només el 10% d'un habitatge i la resta de manera progressiva sense necessitat d'endeutar-se per a tota la vida

Nou edifici de 86 habitatges, alguns de propietat compartida, a Londres.
Nou edifici de 86 habitatges, alguns de propietat compartida, a Londres.

Si amb els sous actuals comprar un pis és inviable i pagar un lloguer quasi que també, per què no convertir-se en propietari però adquirint només el 20%, el 30% o el 40%? Per què no comprar només el que es pot pagar? A aquestes preguntes hi responen les propietats intermèdies, una nova forma d'accés a l'habitatge implantat al Regne Unit i als Països Baixos des de fa més de tres dècades.

Ara el Parlament està tramitant un projecte de llei que incorporarà la propietat compartida (comprar progressivament el pis) i la propietat temporal (adquirir una casa durant un nombre d'anys). Són el resultat del treball que des de fa quatre anys duu a terme la Càtedra d'Habitatge de la Universitat Rovira i Virgili (URV), dirigida per Sergio Nasarre. S'implantrà a través de la modificació del Codi Civil de Catalunya i està previst que s'aprovi aquesta legislatura, abans de l'octubre. “No existeix una llei a escala nacional que empari aquesta via i els nostres intents per explicar el projecte han estat infructuosos”, afegeix Nasarre.

L'objectiu és crear un tercer mercat immobiliari assequible a més persones que permeti, per exemple, començar a adquirir un pis a l'avinguda Diagonal de Barcelona per 300.000 euros. Com? “Comprant un 40% i la resta progressivament sense sobreendeutar-se”, explica Nasarre.

“La idea és que al llarg d'un termini pactat, que podria ser de 99 anys, el comprador pugui anar adquirint de 10% en 10% fraccions de l'immoble. Per exemple, si té recursos propis o pot finançar una part podria començar amb un 20% d'un pis que costa 200.000 euros. En aquest cas, la hipoteca seria només de 40.000 euros i, una vegada pagat, podria optar a comprar el següent 10% de l'immoble i així successivament”, expliquen des de la Càtedra d'Habitatge de la URV. La compra mínima és del 10% cada vegada. Per a la resta (el 80%) pagaria una renda mensual –més baixa que un lloguer normal al venedor.

Una altra fórmula és adquirir un pis només pels anys que es necessiti

Aquest comprador és propietari amb caràcter general des del primer dia. De fet, pot participar en les juntes de la comunitat de veïns, adaptar l'immoble i utilitzar-lo en exclusiva. Fins i tot, deixar en herència la part del pis que ja ha pagat. El venedor es limita a cobrar el lloguer pel percentatge del pis que encara és seu i només té dret a emprendre accions legals per evitar una possible deterioració de la casa.

Aquesta forma d'accés aprofita la flexibilitat del lloguer i l'estabilitat de la propietat. “Va destinada a aquelles famílies que no poden obtenir ajudes públiques (perquè tenen entre 1.000 i 2.000 euros d'ingressos), però que no poden recórrer al mercat lliure sense sobreendeutar-se, al mateix temps que no veuen en el lloguer una forma de tinença adequada per al seu pla de vida”, diu el professor.

No només guanya el comprador. El risc d'impagament és menor, ja que el nou amo està més vinculat a l'immoble i, a més, el venedor “pot anar desfent-se del pis progressivament en un context com l'actual, en què és molt difícil vendre o has de malvendre”, explica Nasarre.

Silvia Castro, tarragonina de 44 anys i professora d'espanyol a Londres des de 1999, va conèixer aquest sistema el 2005 a través d'una amiga i els diaris anglesos, i hi va recórrer perquè “en ser professora i voler comprar en solitari, m'era impossible”. Viu prop de Seven Sisters, al nord de la ciutat, en un pis de dues habitacions. “Al principi vaig comprar un 40% amb hipoteca i després d'uns anys un 10% més. Per l'altre 50% paga un lloguer. Puc comprar dues vegades més només i un mínim del 10% cada vegada. En acabar la venda jo només rebo un 50% i la resta és per a l'agència que ho gestiona, que en si és el Govern”, explica Castro.

El mateix 50% ha comprat Carmen Valino, espanyola de 34 anys. “Fa un any i mig vaig comprar el 20% i al cap de sis mesos un 30% més. Pago 1.400 lliures entre hipoteca i lloguer per un pis a South Bank”.

La Carmen i la Silvia han comprat a Londres el 50% dels seus immobles

Aquest esquema es va idear al principi per ajudar els key workers, o sigui, professors, metges, infermers i altres professions al servei de la societat. Ara el seu accés és lliure, amb entrevista prèvia i amb certs requisits. Al Regne Unit són 170.000 les famílies que s'han decantat per aquest tipus de propietats i són nombroses les promocions de shared ownership a Londres. Moltes estan promogudes per housing associations (entitats privades sense ànim de lucre) que duen a terme les polítiques públiques d'habitatge, i unes altres per promotors privats.

L'altra figura és la propietat temporal, que permet comprar un pis per un nombre d'anys (entre 6 i 99 anys), és a dir, pel temps que realment es necessiti, però sense estar a mercè que el propietari decideixi apujar la renda. Passat aquest termini, la propietat revertirà gratuïtament a qui l'hi va vendre. Per què no llogar i prou? “Al 76% dels inquilins espanyols els agradaria ser propietaris. De fet, el repunt del lloguer ha estat conjuntural. Amb un 26% de desocupació, un 55% d'atur juvenil i sense liquiditat a les entitats, el lloguer ha estat l'única forma de propietat viable, però no vol dir que sigui una opció barata”, comenten a la URV. A més, el venedor temporal té l'avantatge de cobrar 20 o 99 anys d'arrendament d'una sola vegada i al principi, evitant-se pagament d'impostos i despeses.  

Les dues fórmules són hipotecables. No obstant això, per a alguns experts amb el finançament s'ensopegarà amb un entrebanc. “La problemàtica serà la falta de finançament del producte, ja que en cas d'impagament deixaria molt en precari la garantia hipotecària per al banc; no diguem ja en el cas d'haver d'acudir a una execució judicial. Es preveuen algunes possibles disfuncions fiscals (especialment l'IVA). Per implantar-ho és obvi que abans ha d'encaixar en la nostra societat, tenir un marc jurídic segur, i no sembla que això sigui fàcil”, assenyala Juan Antonio Gómez-Pintado, president de l'Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

En la mateixa línia es pronuncia Julio Gil, president de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI). “És un camí per explorar a Espanya i qualsevol fórmula per facilitar l'accés a l'habitatge és positiva. Ara bé, no està exempta de dificultats com el finançament –és un producte al qual difícilment entraran els bancs–. A més, el seu èxit dependrà del desemborsament inicial i el període establert, ja que si la quantitat lliurada és petita desincentivarà el venedor i si és gran haurà de buscar finançament”.

“La idea en si està bé, però cal un desenvolupament jurídic, fiscal i financer que doni garanties a les dues parts. I s'enfronta, a més, a la cultura llatina arrelada de la propietat”, explica Luis Corral, conseller delegat de Foro Consultores.

Un sistema que prescindeix del banc

Carmen Valino, al seu pis de propietat compartida.
Carmen Valino, al seu pis de propietat compartida.

S.L.L.

A Espanya destaquen, o almenys tracten de fer-ho, altres formes de viure sota un sostre sense sotmetre's al dictamen dels bancs. Els models de cooperatives d'ús són una forma més d'accedir a l'habitatge que ja funciona des de fa més de 100 anys als països escandinaus, Alemanya i a Amèrica Llatina. A Catalunya, la llei d'habitatge ho incentiva, però es podria fer a qualsevol ciutat espanyola. El sòl s'aconsegueix amb acords amb les administracions locals via dret de superfície (cedeixen el dret d'ús del sòl).

SostreCívic, una cooperativa molt activa a Catalunya, tracta d'aplicar aquest model amb la col·laboració dels ajuntaments, cosa difícil d'ençà que va esclatar la crisi immobiliària. Actualment, tenen en marxa tres cooperatives a Barcelona, una a Sant Cugat, una altra a Sant Vicenç dels Horts i una última a  Cerdanyola. La seva aposta és que els ciutadans siguin usuaris d'un habitatge de manera indefinida a través d'un dret d'ús assequible, assenyala Raül Robert, soci fundador.

Aquest dret pot ser indefinit en el temps –en alguns casos, de 75 o 99 anys. El soci paga una entrada inicial de 500 a 20.000 euros i quotes mensuals d'entre 50 i 575 euros, en funció de la repercussió del sòl, de si és obra nova o rehabilitació i del nivell de participació del soci. No pot vendre ni llogar la casa, però sí donar-la en herència. Si se'n vol anar, se'n va: deixa de pagar la quota i, a més, se li retorna l'entrada amb la pujada de l'IPC inclosa.