Selecciona Edició
Connecta’t
IMMOBILIÀRIA

Llogui un pis i, si li agrada, compri’l

El mercat immobiliari postcrisi reviu una modalitat poc explotada a Espanya

Blocs de pisos del Pla Jove de la Comunitat de Madrid a Tres Cantos.
Blocs de pisos del Pla Jove de la Comunitat de Madrid a Tres Cantos.

El lloguer amb opció a compra intenta aixecar cap després del seu fracàs estrepitós. La punxada de la bombolla immobiliària a Espanya i el desplom del preu de les cases van acabar amb les expectatives que s'havien dipositat en aquesta fórmula. "Quan tocava executar l'opció de compra, o abans, resulta que el pis ja no valia 100.000 euros, sinó 60.000, així que el llogater no comprava", comenta Oscar Martínez, president de l'Associació Professional d'Experts Immobiliaris. 

L'atur i la falta de finançament van fer la resta. Ja ho saben bé a la Comunitat de Madrid, on l'ús es va generalitzar a partir de 2005 gràcies al Pla Jove, que segueix funcionant però no com s'esperava quan va arrencar fa 10 anys. Avui hi ha 1.087 habitatges disponibles, tots de promotors privats, amb opció a compra als set anys. 

Ara que bufen altres aires, els de l'estabilització, i que els preus semblen haver tocat sostre, el lloguer amb dret a compra –tant d'habitatge lliure com de protegit–, busca fer-se un lloc entre els reis del mambo: la compra i el lloguer. Abans toca superar "el desconeixement i temor a ser enganyats, un altre motiu pel qual no és un negoci a l'ús", considera Laura Delgado Campillos, directora del despatx d'advocats Le Morne a Madrid.

"La fórmula funcionarà quan els inquilins tinguin una certesa més gran i accés al finançament, de manera que decideixin exercir l'opció de compra enfront de mantenir un lloguer de manera permanent", assenyalen Fidere, societat que gestiona gairebé 5.000 habitatges de lloguer, el 65% amb opció a compra. La majoria són protegits, si bé també n'hi ha de lliures.

Un percentatge o el total de la renda pagada es descompta del preu final

És una fórmula que aporta "gran flexibilitat, per la qual cosa sempre tindrà bona acceptació entre joves i famílies amb un clar interès a comprar. La clau del creixement estarà al costat de l'oferta, sobretot en el nombre d'habitatges d'aquest tipus que es financin i construeixin", expliquen a Lazora, societat que gestiona 2.000 pisos protegits sota aquesta modalitat amb lloguers d'entre 400 i 500 euros al mes. 

L'inquilí juga en camp amic. Això sí, sempre que no pagui una prima inicial com a part de la compra, perquè en aquest cas perdrà la totalitat (no és una fiança i sol suposar entorn del 10% del preu). I sempre que les rendes pagades durant el lloguer es descomptin, adverteix Martínez. Si s'abona la prima, cal assegurar-se que, arribat el moment, es podrà optar al crèdit.

Quan no s'exigeix cap avançament, l'inquilí sempre guanya perquè "pot renunciar a la compra en qualsevol moment i, per tant, no assumeix cap risc. El 50% de la renda pagada es descompta del preu final quan s'exerceix l'opció de compra" assenyalen a Fidere, els pisos de la qual estan entre cinc i set anys en lloguer i no s'exigeix un desemborsament inicial.

Es tracta d'un mecanisme que "permet generar l'estalvi de l'entrada durant els anys de lloguer, que habitualment coincideixen amb els primers anys de la vida laboral del demandant, que acostuma a ser menor de 35 anys i famílies joves", explica un portaveu de Lazora. El fet que "es descompti la renda pagada genera una capacitat d'estalvi que d'una altra manera no tindria", apunta Raquel Cobos, advocada del bufet Datadiar. En un habitatge protegit les rendes mensuals poden partir de 340 euros i si és lliure el que marqui el mercat. En una promoció de Carabanchel (Madrid) uns baixos de 69 metres el preu de venda dels quals  és de 190.000 euros té rendes mensuals de 504 euros. Hi ha Xalets adossats de quatre dormitoris des de 850 euros.

L'inquilí té les de guanyar enfront del propietari, sempre que

no aboni una prima inicial

En un moment en el qual no se sap amb certesa com evolucionaran els preus, els inquilins tenen una oportunitat d'or: blindar-se amb un preu fix que no afecti una possible pujada de preus a cinc anys vista. "Estalviar, conèixer l'immoble i la zona abans de decidir-se i acudir al banc havent abonat part del preu són els avantatges principals", assenyala Pelayo de Salvador Morell, advocat del despatx Salvador Real Estate Lawyers, especialitzat en dret immobiliari. És més, a l'hora d'accedir a una hipoteca les entitats veuen amb bons ulls que el client hagi efectuat aquests desemborsaments. Pot semblar il·lògic acudir a aquesta fórmula tenint en compte que la banca espanyola està més que disposada a tornar a donar hipoteques, però no ho és tant. "Encara que torni el finançament, els demandants són ara més prudents i els pot encaixar per la sensació que part de la seva renda del lloguer la inverteixen en comptes de gastar-la", segons Fidere.

Aquesta fórmula d'accés diferit a la propietat encaixa en el perfil d'algú que no vol o no pot comprar ara, però pensa que en un futur sí. "Està més lligat al desig d'adquirir una casa en particular, que al desig de comprar una casa en general. És ideal quan troben la que s'ajusta exactament a les seves necessitats, però no és el moment", assenyala Jesús Duque, vicepresident d'Alfa Inmobiliaria.

No només hi ha dret a compra sota el paraigua d'una empresa. Alguns particulars ofereixen aquesta possibilitat, encara que són pocs. A Fotocasa.es amb prou feines sumen el 4% dels anuncis. A Alfa Inmobiliaria no passa del 10%. Per al propietari, la fórmula sembla tenir pros i contres.

Al costat dels pros, el pis genera rendibilitat i li permet desgravar el 60% dels rendiments del capital immobiliari que genera, indica Cobos. També, "estar protegit d'impagaments si inclou en el contracte una clàusula que penalitzi l'inquilí amb la pèrdua de l'opció a compra i, per tant, de la prima (entrada) en el cas de retards en el pagament", diuen a Fotocasa.es. 

Fa fàcil la comercialització de l'immoble, encara que cal tenir en compte que en cap cas no s'està venent, recorda Pelayo de Salvador. I aquí comencen els contres. "No està venent i està assumint les obligacions d'un arrendament (manteniment, durada legal mínima...)", prossegueix aquest advocat. A més, podria ser que fixar el preu li jugués una mala passada. "Compromet un preu de venda i un termini d'execució incert quan en un moment millor de mercat pot arribar a vendre per un preu millor i en un termini més curt sense lligams", diu José Ramón Fernández, broker de Re/Max Luna a Aravaca, agència en què el lloguer amb dret a compra és menys de l'1%.

En qualsevol cas, el més assenyat és anar de la mà d'un advocat especialitzat que garanteixi els drets de l'un i de l'altre, la clara voluntat de vendre, el preu de venda, les quotes de lloguer a descomptar, el termini d'opció de compra i les penalitzacions en cas d'incompliment. A més, és necessari l'elevació a públic del document i la seva inscripció en el Registre de la Propietat, explica l'advocada Delgado.

Com apuntalar el contracte entre particulars

"Recordo una consulta d'algú que creia haver signat un arrendament amb opció de compra, ja que aquest era el títol del contracte, però la regulació era la d'una compravenda amb pagament ajornat, per la qual cosa estava obligat a comprar l'immoble", explica Pelayo de Salvador Morell, advocat del despatx Salvador Real Estate Lawyers.

El lloguer amb opció a compra, que no té regulació legal, està format per dos contractes: el lloguer, que aplicarà la Llei d'arrendaments urbans; i un altre pel qual el propietari està obligat a vendre si l'inquilí decideix comprar-lo.

És important distingir-lo d'altres figures que poden assemblar-se, però que jurídicament són diferents, com una compravenda amb pagament ajornat. No hi ha un model estàndard i l'enorme varietat de regulacions pot perjudicar una de les parts si no està ben assessorada.

El termini del lloguer pot ser pactat lliurement. Es pot fixar que en un arrendament a cinc anys l'opció només sigui vigent els tres primers o, per contra, que només sigui executable en els dos últims.

A l'hora de decidir el descompte, l'arrendador ha de valorar la necessitat de fer obres de reparació o de manteniment, la tributació de l'immoble... També poden establir-se descomptes de les rendes decreixents per incentivar la compra. Com més temps passi, menys descomptes: 80% el primer any, 70% el segon, 60% el tercer...I si no es compra, l'inquilí haurà abonat una renda ordinària, però no podrà exigir la prima de l'opció.