Selecciona Edició
Connecta’t

L’últim rei de l’era del totxo sucumbeix als excessos del deute

La liquidació amenaça Martinsa-Fadesa, símbol de la bombolla immobiliària

Fernando Martín, president de Martinsa-Fadesa, el 2007
Fernando Martín, president de Martinsa-Fadesa, el 2007

En el llenguatge col·loquial dels executius dels 14 bancs que han de decidir abans de final d'any si posen punt final a una de les principals immobiliàries espanyoles dels anys daurats, Fernando Martín "fa sis anys que sura". Martín és el president de Martinsa-Fadesa, l'empresa que al juliol del 2008 va protagonitzar la suspensió de pagaments més gran a Espanya (7.000 milions). Els 14 bancs sembla que tenen la mateixa opinió, segons totes les fonts consultades. "Martín proposa un quitament del 80% per quedar-se amb actius valorats en 1.400 milions i un deute de 450", diu un dels seus representants. "No té liquiditat. Amb prou feines té treballadors. Pretén que fem un acte de fe perquè no hem pogut mirar els llibres. La seva oferta no ha agradat a ningú. Val mé que proposi una altra cosa, es quedi amb alguna cosa més petita i es posi a treballar". Arribats a cert punt, els bancs perden la seva tradicional moderació en el vocabulari.

Martinsa-Fadesa hauria d'haver retornat 32 milions d'euros el 2013 als bancs i no ho va fer. És una minúcia, perquè representa l'1% del deute. Però abans que acabi el 2014 hauria de pagar 384 milions perquè així ho estableix l'acord que li va permetre sortir del concurs de creditors el 2011. I la llei és molt clara sobre aquest tema: dos anys sense pagar obligarien a procedir a la liquidació de la companyia. És un final que pot produir-se les properes setmanes si els 14 bancs creditors no es compadeixen de Fernando Martín.

I aquests dies, fan cara de pocs amics.

Martinsa-Fadesa va representar en el seu moment una de les joies del sector immobiliari espanyol. Ningú tenia més sòl urbanitzable, ni més promocions d'habitatges, ja que s'havia estès pels països de l'Est, pel continent americà i pel nord de l'Àfrica. El seu propietari, Fernando Martín, havia deixat de ser un discret empresari per gaudir d'una efímera notorietat com a president del Reial Madrid succeint temporalment Florentino Pérez. Des d'aquest moment, va participar com un personatge més de la borratxera de la bombolla: amo de Martinsa, va comprar Fadesa per 4.000 milions. Va ser una etapa irreverent en què el peix menut es menjava el petit.

Fernando Martín, el dia en el qual va presentar la suspensió de pagaments de Martinsa-Fadesa al juliol de 2008, en sortir de la seva oficina ampliar foto
Fernando Martín, el dia en el qual va presentar la suspensió de pagaments de Martinsa-Fadesa al juliol de 2008, en sortir de la seva oficina

No va ser l'únic. Ho va fer Luis Portillo, un altre dels senyors del totxo, que va manifestar fa temps, durant un dels tres judicis civils que té en curs que, durant aquells anys "els bancs et ficaven milers de milions per sota de la porta". Portillo, enriquit a l'ombra de l'Expo de Sevilla, es va gastar 7.000 milions a comprar empreses i paquets d'accions. Era un altre peix petit amb molta gana. Amo d'Inmocaral va comprar Colonial, que era tres vegades més gran; després Riofisa, per 2.000 milions quan no valia més de 500; més tard el 15% de FCC.

I l'escuma va seguir creixent: Rafael Santamaría, propietari de Reyal va comprar Urbis, que era el doble de gran. O els Sanahuja, família catalana que havia fet diners amb una petita societat (Sacresa): van començar tenint el 4% de Metrovacesa per aconseguir-ne el 80%. Van sortir a comprar, van adquirir fins i tot la seu de l'HSBC a Londres. A finals del 2007, el deute financer de Metrovacesa era de 7.000 milions, 14 vegades el seu benefici brut d'explotació.

Els bancs feien el doble joc: aconseguien ingressos per les compres i a més les finançaven. Un exemple: a La Caixa, Colonial li havia costat 11 euros l'acció i la va vendre per 69. "Aquestes operacions arreglaven el compte de resultats", recorda un executiu de la casa.

“Martinsa no té liquiditat, amb prou feines té treballadors”, assenyala la banca

Els Sanahuja ja no formen part de Metrovacesa, Rafael Santamaría va veure com Reyal Urbis entrava en concurs de creditors el 2013 i com se li reconeixien uns actius de 2.420 milions amb un passiu de gairebé 4.200, moment a partir del qual els bancs l'anaven desposseint dels seus actius estrella, l'ABC de Serrano, l'edifici de Castellana 200... Una mort lenta. Reyal Urbis és una empresa zombi. Totes són empreses zombis, que perden valor cada any que passa. Una dada, el 2013, el patrimoni de Reyal Urbis va disminuir en 232 milions per vendes i en 689 milions per la depreciació dels seus actius.

D'aquells imperis, en queden les cendres. De les grans, Colonial és l'única que ha salvat la pell. "Els seus principals creditors eren bancs estrangers i van fer una cosa que els espanyols no han fet: reconèixer de seguida la veritat i aprovisionar els deutes. Els bancs espanyols no ho han fet fins que el ministre De Guindos els va obligar", explica un alt executiu. A Colonial, van fer fora Portillo de la presidència i li van posar tres denúncies civils. Avui Portillo és tècnicament insolvent: va vendre el seu avió privat, la seva mansió a Dos Hermanas i viu en un pis a Sevilla. No té ni una societat al seu nom. La seva dona conserva la propietat del col·legi que va comprar el seu marit per acomiadar el director que havia posat traves a les seves filles.

Els empresaris del ‘boom’ viuen hores baixes: Luis Portillo ara és insolvent

Més de 1.800 immobiliàries han caigut a Espanya en set anys de crisi. "Si analitzem el sector, tenia una morositat superior al 60%", diu l'economista José García Montalvo. Fernando Martín era fins ara el supervivent d'aquella fornada d'emperadors del totxo, però és possible que no arribi al 2015. "Hi ha paranys en l'actiu i paranys en el passiu, té uns costos d'estructura a l'any de 15 milions, entre altres coses perquè es va posar un sou de 2,5 milions. Les tres potes d'aquest banc estan coixes", diu un dels assessors que ha estudiat l'última oferta de Martín.

Una de les possibilitats que es preveu és la d'arrabassar-li la gestió de l'empresa. Un advocat que assessora els bancs compara la resistència de Fernando Martín amb la dignitat d'un empresari modest en posar punt final a la seva immobiliària: "Va venir amb el seu Mercedes acompanyat de la seva dona. El va portar a rentar, va omplir el dipòsit de gasolina i el va lliurar". Martín fuig dels focus. La telefonista de Martinsa-Fadesa atén personalment les trucades dels periodistes. No hi ha servei de premsa. Ella mateixa pren nota de la petició d'entrevista i no assegura cap resultat. Així deu ser una empresa zombi.

‘Zones radioactives’ a Espanya

Una quantitat apreciable de promocions d'habitatges no es vendran mai, segons el parer dels experts, que utilitzen l'expressió de "zona radioactiva" per descriure aquells llocs on "els boscos de fanals no es cobriran mai", com diu el professor José Luis Suárez, de l'IESE. Tampoc tindrà valor una bona part del sòl declarat urbanitzable els últims anys, apunta García Montalvo. "En dos o tres segles, mai va caure tant l'activitat immobiliària", recorda Suárez, "i en cap lloc ha estat tan dramàtic el descens com a Espanya". El diagnòstic dels experts és unànime per explicar el que ha pasat: l'ús desmesurat del deute en mans de persones que "no tenien capacitat de gestió", "que es comportaven com a propietaris d'empreses familiars i no tenien preparació per moure's en el terreny financer". "Tampoc tenien un acusat sentit de l'ètica", diu el conseller d'una immobiliària.

La construcció va ser una activitat industrial que es va perdre per la febre especulativa. Tornar al camí industrial és l'eix de la recuperació del sector, segons els experts. "Ara cal parlar de micromercats", explica Suárez, "de productes ben fets, molt enfocats al client. Aquesta ha estat la gran lliçó. Quan es fa alguna cosa diferent, es ven". Suárez veu alguns brots verds al panorama immobiliari: "Les vendes ja no cauen. El valor dels centres comercials està començant a pujar, així com la venda d'oficines en zones prime. L'augment de les vendes per Internet està propiciant també la necessitat de centres logístics".